Con las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, se trata de dotar de mayor seguridad y estabilidad al arrendatario de vivienda mediante la ampliación de los plazos de duración mínima del contrato y de sus prórrogas, la reducción de exigencias y garantías adicionales, y limitación de los incrementos de renta, con claras diferencias entre arrendador persona física y jurídica, tratando de configurar un marco normativo que contribuya a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia.
Las principales novedades aplicables a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 son:
1.- Viviendas de gran tamaño: Los arrendamientos sobre viviendas de superficie superior a 300 m2 o en el que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponde a la totalidad de la vivienda, se regirán por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.
2.- Registro de la Propiedad: desaparece la obligación de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.
3.- Duración mínima del contrato y prórrogas: Se prevé una duración mínima del contrato de 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica, transcurridos los cuales se prorrogará tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. El plazo de preaviso para la no aplicación de la prórroga se fija en 4 para el arrendador y 2 meses para el arrendatario, ampliándose de los 30 días que se exigían hasta la fecha.
4.- Potestad de recuperación de la vivienda por el propietario: Deberá constar de forma expresa en el contrato la posibilidad de resolver el contrato anticipadamente por necesidad del arrendador persona física de ocupar la vivienda para sí, para sus hijos o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
5.- Enajenación de la vivienda: El adquirente de una vivienda arrendada deberá respetar el contrato de arrendamiento existente durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, desapareciendo el requisito de la previa inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, que solo será necesario para contratos de duración superior al mínimo legal, para subrogación en los plazos que excedan de los 5 o 7 años de duración mínima.
6.- Actualización de la renta: Se aplicará la actualización de la renta pactada por las partes, pero en ningún caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. En defecto de pacto, no se aplicará actualización de la renta.
7.- Obras de mejora: Se introduce la opción de que durante la vigencia del contrato, el arrendador y el arrendatario lleguen a un acuerdo sobre la realización de obras de mejora con derecho a elevar la renta, sin necesidad de firmar un nuevo contrato, pero siempre que se trate de obras que excedan el deber de conservación.
8.- Gastos de gestión: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
9.- Garantías adicionales: Las garantías adicionales a la fianza legal no podrán exceder de 2 mensualidades de renta en contratos de hasta 5 años de duración (7 si el arrendador es persona jurídica).
10.- Tanteo y retracto: Se prevé que la legislación sobre vivienda pueda establecer el derecho de tanteo y retracto a favor del órgano que designe la Administración competente, en el supuesto de venta de todas las viviendas o locales propiedad del arrendador en el edificio o en caso de venta de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble de los distintos propietarios a un mismo comprador.
11.- Viviendas de uso turístico: Se mantiene la no aplicación de la LAU a la cesión de viviendas de uso turístico, con independencia del canal de comercialización turística que se utilice.
12.- Desahucio de arrendatarios vulnerables: Por último, se modifica la LEC para incluir una especial protección a los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad ante un proceso de desahucio: Se incluye la posibilidad de que el arrendatario demandado en un proceso de desahucio pueda acudir a los servicios sociales a los efectos de determinar su situación de vulnerabilidad. En tales casos se podrá suspender el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de 1 mes (o 3 meses si el demandante es una persona jurídica).
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